Construir su propia villa en la Costa Brava
Comprar una casa existente es elegir entre lo que hay. Construir es elegir entre lo que es posible. Usted decide la distribución, la orientación al sol, el aislamiento y la piscina, y no compra el mantenimiento pendiente de otra persona.
A cambio, se mete en un proceso de obra en un país con otras normas, en un idioma que no habla y, normalmente, a 1.500 kilómetros de distancia. Nosotros ya hemos recorrido ese camino y lo asumimos por usted: desde la evaluación de la parcela hasta las llaves.
¿Se puede construir en esta parcela?
Es la primera pregunta y el error más caro. No todo terreno con vistas al mar es suelo edificable, y una parcela que se ofrece como suelo edificable no es automáticamente edificable en su totalidad. Antes de que compre, comprobamos en el ayuntamiento qué se permite: la calificación urbanística, la superficie mínima de parcela, la edificabilidad máxima, la altura y las distancias obligatorias a los linderos.
Estas son las tres cosas que vemos fallar con más frecuencia en la práctica.
1. La superficie no coincide
La superficie y los linderos reales de una parcela pueden diferir de los datos del catastro, del Registro de la Propiedad y de lo que se ve sobre el terreno. Antes de la compra comprobamos si los datos registrados coinciden con la situación real.
2. La parcela es menos edificable de lo esperado
La normativa urbanística determina lo que realmente se puede construir. A veces la villa que tenía en mente no encaja en las normas de ese municipio. Eso lo averiguamos antes de que compre, no después.
3. Se subestima el coste de una parcela en pendiente
Construir en la ladera de una montaña es bastante más caro que construir en una parcela llana. Antes de poder empezar a construir suelen hacer falta grandes movimientos de tierra, excavaciones, muros de contención y trabajos de cimentación adicionales. En terreno rocoso eso supone un sobrecoste importante. Un precio atractivo por la parcela puede acabar así en un presupuesto total mucho mayor de lo previsto.
Igual de importante es lo que no consta en los papeles: ¿llegan el agua, la electricidad y el saneamiento hasta la parcela, o tendrían que cruzar el terreno de otra persona? Esto último es uno de los pocos problemas que no se resuelven con dinero.
¿Cuánto cuesta?
Cuente con 2.000 a 3.000 euros por metro cuadrado. Dónde se sitúe dentro de esa horquilla depende del nivel de acabado, la forma de la parcela y el municipio.
Tenga en cuenta lo que no está incluido en ese precio por metro cuadrado: la ejecución del jardín, la piscina y el cerramiento de la parcela. Son partidas aparte, y suman.
Además, debe contar con el arquitecto, el aparejador, la licencia de obra y el impuesto municipal de construcción. Lo reunimos de antemano en un único presupuesto, para que sepa cuál será el total y no solo lo que cobra el constructor.
¿Cuánto tiempo lleva?
Cuente con un mínimo de catorce meses desde el inicio hasta la entrega. Cuánto más tarde depende sobre todo de la licencia y de la ubicación.
La licencia en sí varía mucho según el municipio. En uno se concede en unas seis semanas; en otro llega a doce o catorce semanas. Planificamos hacia atrás desde la fecha en la que quiere estar allí, y le decimos con honestidad si esa fecha es realista.
Nuestro papel, de la parcela a la entrega
- Buscar y evaluar la parcela. Posibilidades de edificación, acometidas y comprobación jurídica antes de que compre.
- Compra de la parcela. Como agente inmobiliario registrado con el AICAT 14186, con las mismas garantías que en la compra de una vivienda.
- Elegir al arquitecto. Buscamos un arquitecto capaz de convertir su idea en un proyecto que se pueda ejecutar en la parcela adquirida.
- Solicitar la licencia. Nos encargamos de la tramitación en el ayuntamiento.
- Seleccionar al constructor y comparar precios. De nuestra red habitual, con mediciones comparables para que compare lo comparable.
- Supervisión durante la obra. Estamos en la obra, controlamos el plazo y el presupuesto y le enviamos fotos y vídeo.
- Entrega y posventa. Lista de repasos, acometidas, garantías y, después, la gestión de la propiedad si lo desea.
¿No se trata de obra nueva sino de reformar una casa que ya existe? Lea entonces sobre nuestro gestión de proyectos. ¿Sigue buscando una casa que ya existe? Entonces guía durante compra es el punto de partida.
Un ejemplo: Els Treumal, Calonge
Entre 2017 y 2018 intermediamos en la compra de una parcela con vistas al mar y coordinamos después toda la obra. Desde la búsqueda del arquitecto hasta el movimiento de tierras, la cimentación, la estructura y los acabados.
El resultado: cuatro dormitorios con baño propio, bomba de calor, buen aislamiento, carpintería con rotura de puente térmico, suelo radiante, aire acondicionado, ascensor, bodega, piscina desbordante y un garaje amplio. Con vistas al mar.
Preguntas frecuentes sobre construir su propia vivienda
Sí, se aplican las mismas normas que al comprar una vivienda. Necesita un número NIE y una cuenta bancaria española. La licencia de obra se concede a nombre del propietario de la parcela, es decir, a su nombre.
No. Hoy en día construir de nuevo es más caro que comprar vivienda existente. Lo que obtiene a cambio es una casa terminada, con la distribución que usted quiere, y que no tiene que reformar.
Por eso fijamos de antemano las mediciones y el plazo, y supervisamos durante la obra. Siempre surgen trabajos adicionales, pero usted decide sobre ellos antes de que se ejecuten, no después de verlos en la factura.
Sí. En ese caso nos saltamos los dos primeros pasos y empezamos por el arquitecto y la licencia.
Concierte una reunión informativa sin compromiso. En poco tiempo sabrá si su plan es viable en el lugar que tiene en mente.
